26/10/2021

8 tips: qué mirar de un edificio para saber si su deterioro puede bajar el valor de tu departamento

“La desvalorización de los edificios que no se mantienen es muy rápida en relación a aquellos que se ocupan de hacerlo”, dice Marta Oriozabala, CEO de Real Capital. “Es muy común ver hoy edificios que se han construido hace cinco o 10 años y que están en un muy mal estado, ya sea en su fachada, pasillos, terrazas, piscinas, laundry, gimnasio. La consecuencia que más cuesta cuantificar es la de que los compradores no elijan mudarse ahí porque saben que será un dolor de cabeza el día de mañana”, analiza la broker. La especialista explica que los edificios más afectados en su mantenimiento suelen ser aquellos con poca antigüedad con amenities decuidados por el alto costo que generaba el buen estado. “El propietario pagó por ese beneficio del amentity y claramente tiene la expectativa de venderlo con ese costo adicional, pero a la hora de tasar ese inmueble no podemos valorar aquello que no está en buen estado de conservación y lo que es peor es que si está en mal estado resta valor”, aclara Oriozabala.

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En la misma línea, Diego Migliorisi, socio gerente de Miglorisi Propiedades, explica que en la mayoría de los casos, el mal mantenimiento sale a la luz al momento de vender una propiedad del edificio. También aclara que hay varias instancias y cada una de ellas infiere no solo en el precio sino en la preselección digital que hace el futuro comprador. Fachada, ascensor, hall de entrada y pasillos en ese orden, la desvalorización dependerá del grado de afección que tengan cada uno de estos puntos como así también hay que tener en cuenta lo que el comprador estará dispuesto a sacrificar para vivir en la unidad. “Una cuestión es el mantenimiento para el normal funcionamiento del edificio y otra la modernización estética. Ambos casos influyen en la compra”, advierte Migliorisi.

Los expertos aconsejan tener en cuenta todo el edificio a la hora de elegir el departamento (Daniel Karp/)

Expensas baratas: ahorro hoy y gasto para mañana

Un consejo que suelen dar los brokers es que desde el primer momento en que la persona está interesada en comprar un departamento en un edificio nuevo tiene que considerar el tipo de construcción y los materiales que fueron utilizados. “Cada sistema constructivo tiene su procedimiento y tiempos de mantenimiento diferente. Lo importante es que el consorcio preste atención al cronograma que recomienda el estudio de arquitectura y la constructora. En todos los casos, un mantenimiento preventivo ahorra futuros costos de reparaciones, que siempre serán más elevados”, señala Alejandro Graziani, coordinador de desarrollo de proyectos en Codevelopers. Coincide Luis María Varela, corredor público inmobiliario Re/Max Liberty, que, al considerar la pérdida de valor de un departamento por falta de mantenimiento del edificio, hay que tener en cuenta varios factores: por un lado, es necesario partir de su calidad constructiva y buenas terminaciones, pero también es cierto que se desvaloriza desde el momento que no hay inversión en el mantenimiento y chequeo de las instalaciones que lo hacen funcional. “Una variable importante es la administración y se debe prestar especial atención a las expensas baratas porque muchas veces son un riesgo de depreciación futura”, explica.

En cuanto a la construcción, para Varela, las rajaduras y filtraciones exteriores en edificios de todas las edades es uno de los aspectos más impactantes en la desvalorización, ya que dichas contingencias o defectos constructivos dejan como resultado reparaciones de altos costos. También lo son aspectos no tan visibles pero muy importantes como el sistema de agua y desagües, bombas y tanques, que necesitan un cuidado periódico.

Por su parte, José María Escala, jefe de arquitectura en Grupo Dinal y Lener Constructora considera que otro criterio importante que influye en el mantenimiento y estado del edificio parte desde su mismo diseño. “Es decir cómo están previstas las distintas partes del edificio para que no sucedan cosas que de imprevisto puedan causar problemas generales. Por ejemplo, cuál es la previsión en el diseño respecto de lluvias de gran intensidad en cuanto a rejillas y bocas de acceso suficientes como para que no pueda haber ningún contratiempo en el edificio por una falta de mantenimiento o anticipación.

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“La elección de materiales nobles también es un punto importante ya que estos requieren un bajo mantenimiento”, señala. Por ejemplo, el acero inoxidable o las aberturas de aluminio de gran prestación, o los revestimientos de PVC o compuestos que hoy reemplazan a la madera, son elementos que sufren muy poco deterioro con el paso del tiempo y el uso. “A partir de los cinco a 10 años, el edificio requiere una planificación del mantenimiento específica por áreas. Esto puede ayudar a prever situaciones que podrían complicar el uso habitual. Lo mismo con las pinturas o revestimiento generales del edificio, a partir de los 10 años debiera hacerse un mantenimiento para que haya protección de agua y un aspecto estético que preserve su belleza”, agrega el arquitecto.

Encargado, ¿si o no?

Una situación que suele darse en los edificios nuevos o de pocos años es que los propietarios, cuando todo está todavía nuevo y funciona, deciden no contratar encargado de edificio y se inclinan por una persona de limpieza externa. “Esto a corto o mediano plazo marca una diferencia importante en relación con quienes tienen un encargado que se ocupa de cuidar y velar por el mantenimiento del edificio, quien está en cada detalle que se requiera. La contracara es el costo fijo de las expensas que podrían volverse muy altas para edificios de pocos departamentos, no así para aquellos de varias unidades”, explica Oriozabala y agrega que también los edificios habitados solamente por inquilinos suelen tener mayores problemas de mantenimiento.

“Los propietarios de las unidades son inversores que las tienen para renta, y la realidad es que en general se produce un desgaste por la explotación del inmueble sin la reinversión del dueño en él. Esto afecta tanto a los sectores privados del edificio como a los comunes”, aclara.

En cuanto a la desvalorización real de las unidades de un edificio nuevo que no se mantiene, para Varela resulta difícil determinar un porcentaje y ser objetivo porque depende del deterioro presente que posee el inmueble a la hora de valorarlo y la proyección de deterioro futura, “siendo moderado diría entre un 10% y un 15% sobre un valor real de mercado del momento”, sostiene.

Para Graziani, en todo momento el propietario debe prestar atención al edificio en general, “a veces uno se enfoca solo en su unidad, pero la realidad es que debemos involucrarnos en el estado general del edificio para no tener sorpresas después. Hay que interiorizarse en los temas del consorcio, participar, y no esperar a que lleguen los problemas porque seguro el gasto será mayor”, explica.

Según el broker de Re/Max Liberty, es necesario aceptar un mantenimiento adecuado y continuo para el edificio, estableciendo un orden prioritario y un consenso entre consorcistas y la administración del mismo, mediante un plan de trabajo bajo un compromiso de cumplimiento. “No hay expensa económica que no traiga problemas, ni expensa cara que no deba revisarse. El equilibrio entre ambas seguramente nos acercara a un mejor mantenimiento y un mejor cuidado patrimonial del inmueble”, señala.

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Es preferible tener encargado que se ocupe de estar al día con los arreglos y el mantenimiento.

A qué prestar atención

  1. El tipo de construcción y calidad de los materiales del edificio, conocer esto nos dará una pauta del mantenimiento futuro.
  2. Seguir periódicamente el buen funcionamiento del sistema de agua, tanques, electricidad, bombas, ascensores.
  3. Áreas comunes y fachada, deben estar bajo constante supervisión para evitar su deterioro.
  4. Es necesario un correcto y periódico mantenimiento de las amenities, para que no se deterioren e incidan en la pérdida de valor del edificio.
  5. Es preferible tener encargado que se ocupe de estar al día con los arreglos y el mantenimiento.
  6. Las expensas muy baratas pueden traer enormes gastos a futuro.
  7. Cada propietario debe involucrarse en las cuestiones generales del edificio y no solo en su unidad.
  8. El consorcio debe llevar adelante un plan consensuado de mantenimiento y seguir los temas que surjan en el día a día.

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